业主一次表决，可多次使用维修资金

今后，以延长物业使用寿命为主要目的，共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造项目，可采取一次性表决方式，授权申请使用人分批使用维修资金……日前，为切实维护住房专项维修资金所有权人的合法权益，有效发挥维修资金使用效能，市住建局制定了《关于进一步规范住房专项维修资金申请使用有关事宜的通知》（以下简称《通知》），即日起正式下发实施。

开发建设单位交存的维修资金可优先使用

根据《通知》，按照构建以区为主体物业管理体制要求，市住房和城乡建设行政主管部门负责全市维修资金使用的指导和监督工作，市维修资金管理机构负责日常管理工作，区住建部门负责本辖区内维修资金使用的管理和监督工作。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的，可以由使用申请人申请使用维修资金。使用申请人包括业主委员会、物业服务人（物业服务企业、其他管理人）和相关业主。同时，开发建设单位交存的维修资金可优先进行使用。

使用维修资金，需参与业主“两个三分之二、二分之一”同意

根据《通知》，使用申请人负责拟定维修资金使用方案，申请使用维修资金。使用方案应当包括拟维修项目、费用预算及造价审计方式、分摊列支范围、付款方式、验收方式等事项。维修资金应急使用方案还需由使用申请人所在街道办事处或乡（镇）政府确认，并出具维修资金应急使用确认单。使用方案应在物业管理区域内公示，公示期不少于7日（应急使用公示期不少于3日）。

为此，使用申请人所在的业主委员会或社区居民委员会组织业主对使用方案进行表决，使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果应在物业管理区域内公示，公示期不少于7日。

待表决通过后，使用申请人持维修资金使用材料向区住房和城乡建设行政主管部门提出审核、备案申请。申请材料齐全的，区住房和城乡建设行政主管部门应当自受理之日起3个工作日内予以办理，审核、备案不通过的应当一次性书面告知补齐说明理由。

电梯、消防等共用设施损坏，可启动应急维修资金

根据《通知》，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由使用申请人报经街道办事处或乡（镇）政府确认并出具维修资金应急使用确认单后，按照本《通知》规定程序申请应急使用维修资金。

其中，紧急情况包括电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经相关行政主管部门出具整改通知，或专业机构出具检验、检测、评估整改报告的；物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的；建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的；共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的；其他危及房屋安全的紧急情况。

同时，发生电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经相关行政主管部门出具整改通知，或专业机构出具检验、检测、评估整改报告的，未按规定实施维修、更新和改造的，区住建行政主管部门可以组织代修，代修费用以及物业服务人在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用，从相关业主账户中列支。

全体业主受益的项目，可一次性表决分批使用维修资金

根据《通知》，鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对可以预见的，以延长物业使用寿命为主要目的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造；墙面整体修补清理粉刷、道路维修等同一物业管理区域内全体业主受益的维修和更新、改造项目，可采取一次性表决方式，授权申请使用人分批使用维修资金。

采取一次性表决方式的由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。授权申请使用人分批使用维修资金的，需报区住建部门审核、备案。

同时，一次性表决使用维修资金的期限不得超过2年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的百分之二十。