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(征求意见稿)

  • 哈尔滨市人民政府网站
  • 发布日期: 2019- 07- 15
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        第一条  [立法目的依据]为了加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
        第二条  [适用范围]本市城市规划区(不含呼兰区、阿城区、双城区)国有土地上的商品住宅(含保障性住房,下同)、售后公有住房的住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的交存、管理、使用和监督,适用本办法。
        第三条  [管理职责]市住房城乡建设行政主管部门负责全市维修资金的指导和监督工作。市维修资金管理机构负责维修资金日常管理工作。
区住房城乡建设行政主管部门负责本辖区内维修资金使用、续交的管理和监督工作。
财政、自然资源和规划、市场监督、应急等行政管理部门按照各自职责,做好维修资金管理的相关工作。
    街道办事处、乡(镇)人民政府按照规定职责,做好本辖区内维修资金的相关工作。
        第四条  [交存范围]下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金:
        (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
        (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
        前款所列物业属于售后公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。
        第五条  [商品住宅交存标准]商品住宅的首期维修资金按照下列规定交存:
       (一)商品住宅销售前,建设单位作为业主,应当根据物业总规模,按照每平方米建筑面积成本价的百分之二,在办理商品住宅销售备案手续前交存至专户管理银行;
       (二)商品住宅销售后,购房人作为业主,应当根据所拥有物业的建筑面积,按照每平方米建筑面积成本价的百分之二,在办理不动产权登记前交存至专户管理银行;建设单位自留部分物业,建设单位应当作为业主,按照本项规定交存。
商品住宅每平方米建筑面积成本价,由建筑安装成本和配套设施建设费两部分构成,并按照配备电梯和未配备电梯两种标准确定,具体标准由市住房城乡建设行政主管部门定期发布。
        第六条  [售后公有住房交存标准]售后公有住房的首期维修资金按照下列规定交存:
       (一)售房单位对未配备电梯和配备电梯的住宅分别按照售房款的百分之二十五和百分之三十,在房改售房款存入单位住房资金专户后交存至专户管理银行; 
  (二)业主根据所拥有物业的建筑面积,按照每平方米建筑面积房改平均成本价的百分之二,在办理不动产权登记前交存至专户管理银行。
        第七条  [维修资金归属]业主个人交存的维修资金属于业主所有;建设单位交存的维修资金,进入当期销售费用,归建筑区划内全体业主所有;从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
        任何单位和个人不得侵占、挪用维修资金。
        第八条  [专户管理]市住房城乡建设行政主管部门应当与公开择优确定的商业银行签订专户管理协议,在专户管理银行开立维修资金专户,并可委托其办理维修资金账户的设立、交存、结算等事项。
        开立的维修资金专户,应当建立维修资金明细账,以一个物业管理区域为单位立账。每一个物业管理区域的账户中,应当按每幢房屋立账,并以房屋户门号设分户账,记载分户账的交存、使用、结存等情况。建设单位交存、公有住房售房单位提取的首期维修资金,应当按照物业管理区域或者房屋单独列账。
维修资金自存入维修资金专户之日起,每年按照中国人民银行的有关规定结息到户。
  第九条  [代管]业主大会成立前或者业主大会成立后但未申请划转维修资金自管的,首期维修资金由市住房城乡建设行政主管部门代管。
        第十条  [自管申请]业主大会成立后,首期维修资金交存完整的物业管理区域,业主大会依法决定自行管理的,其业主委员会应当持业主大会决议、业主委员会成立备案文件、业主名册、管理规约、在市住房城乡建设行政主管部门确定的专户管理银行开立专户证明等材料,向区住房城乡建设行政主管部门提出划转维修资金自管申请。
申请材料齐全的,区住房城乡建设行政主管部门应当自受理之日起三个工作日内报告市住房城乡建设行政主管部门;市住房城乡建设行政主管部门应当自收到报告之日起七个工作日内通知专户管理银行将代管的该业主委员会所在物业管理区域的维修资金账户余额划转至业主大会维修资金专户,并将有关账目移交业主委员会。申请材料不齐全的,区住房城乡建设行政主管部门应当一次性书面告知需要补正的材料。
        维修资金划转后的账目,由业主委员会管理,业主委员会也可以委托物业服务企业或者第三方专业机构管理。
        自管的维修资金账户,应当接受区住房城乡建设行政主管部门的监督。
        第十一条  [账户变更]维修资金自管后出现下列情形之一的,业主委员会应当持相关材料到专户管理银行办理维修资金专户变更手续:
  (一)物业管理区域、名称变动的;
  (二)受委托管理维修资金账目的物业服务企业更换的;
  (三)业主委员会主任更换的。
第十二条  [离任审计]维修资金自管的,业主委员会主任离任前,街道办事处应当指导业主委员会委托专业机构,对管理的维修资金专户情况进行审计,并通报全体业主。
第十三条  [续交]业主分户账中的维修资金余额不足首期维修资金交存额百分之三十时,应当及时续交。
成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,业主委员会具体实施;未成立业主大会的,业主按照首期维修资金标准补足。
第十四条  [分摊方法]住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
    (一)用于建筑区划住宅共用部位、共用设施设备的,由全体业主按照所拥有建筑面积的比例分摊;
    (二)用于单幢或者多幢住宅共用部位、共用设施设备的,由该幢或者多幢业主按照所拥有建筑面积的比例分摊;
    (三)用于单元住宅共用部位、共用设施设备的,由单元内业主按照所拥有建筑面积的比例分摊;
    (四)用于两户或者两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的,由相关业主按照所拥有建筑面积的比例分摊。
        业主按照本条前款规定分摊费用的,可以从业主分户账和建设单位维修资金单独账户中列支;账户金额不足支付所分摊费用的,差额部分由该业主承担。
售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。
        售后公有住房与建筑区划内其他住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由售后公有住房与其他住宅按照各自拥有建筑面积的比例分摊。
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅或者公有住房的,建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房建筑面积的比例分摊费用。
         第十五条  [一般使用程序]使用维修资金按照下列程序办理:
       (一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主(以下简称使用申请人)拟定使用方案。使用方案应当包括拟维修项目、费用预算、分摊列支范围、付款方式、验收方式等事项,并在物业管理区域内公示,公示期不少于七日(应急使用申请不少于三日)。
       (二)业主委员会或者居民委员会组织业主对使用方案进行表决,使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,表决结果在物业管理区域内公示,公示期不少于七日。
       (三)使用申请人持使用备案表、相关业主表决结果(应急使用申请除外)、使用方案、预算、施工合同等材料,向区住房城乡建设行政主管部门提出备案申请。申请材料齐全的,区住房城乡建设行政主管部门应当自受理之日起三个工作日内予以备案;申请材料不齐全的,一次性书面告知需要补正的材料。其中,动用公有住房维修资金的,还应当经负责管理公有住房维修资金的部门同意。

       (四)使用申请人应当按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程。维修资金根据工程施工进度分批划转或者竣工验收后一次性全额划转。分批划转的,维修资金代管的, 由区住房城乡建设行政主管部门报告市住房城乡建设行政主管部门,市住宅城乡建设行政主管部门或者负责管理公有住房维修资金的部门应当在二个工作日内向专户管理银行发出分批划转维修资金通知;维修资金自管的,业主委员会或者负责管理公有住房维修资金的部门应当在二个工作日内向专户管理银行发出分批划转维修资金通知。
       (五)维修工程竣工后,使用申请人应当根据相关规定和使用方案组织验收,并将验收结果、使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内公示,公示期不少于七日。公示期满无异议的,使用申请人持工程验收单、结算单、费用结算票据等材料,向区住房城乡建设行政主管部门或者业主委员会申请办理划转维修资金尾款或者全款手续。申请材料齐全的,维修资金代管的,由区住房城乡建设行政主管部门报告市住房城乡建设行政主管部门,市住房城乡建设行政主管部门或者负责管理公有住房维修资金的部门应当在二个工作日内向专户管理银行发出划转维修资金尾款或者全款通知;维修资金自管的,业主委员会或者负责管理公有住房维修资金的部门应当在二个工作日内向专户管理银行发出划转维修资金尾款或者全款通知。
        使用申请人应当对申请使用维修资金所提供材料的真实性、合法性负责,因隐瞒真实情况或者提供虚假材料,给相关业主造成损失的,依法赔偿相关业主损失并承担相应法律责任。
        第十六条  [应急使用程序]发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要应急使用维修资金实施维修的,可以不经过本办法第十五条第(二)项规定的程序,由使用申请人按照本办法第十五条第(一)项、第(三)项、第(四)项、第(五)项规定程序办理:
       (一)电梯故障危及人身安全,经电梯检验机构出具检验意见的;
       (二)消防设施故障,经消防救援机构出具整改通知书的;
       (三)外墙墙面有脱落危险,屋顶或者外墙渗漏,严重影响房屋使用和安全,经区住房城乡建设行政主管部门组织街道办事处或者乡(镇)人民政府会同业主委员会或者物业服务企业、相关业主共同确认的;
       (四)未移交城市公共供水企业的二次供水水泵损坏或者水管爆裂导致二次供水中断,严重影响业主生活,经区住房城乡建设行政主管部门组织街道办事处或者乡(镇)人民政府会同业主委员会或者物业服务企业、相关业主共同确认的。
        第十七条  [预防性维修]业主委员会、物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,按照管理规约和业主大会议事规则执行。
下一年度维修资金使用计划应当于每年第四季度报区住房城乡建设行政主管部门备案。
        第十八条  [一次性表决方式]符合下列条件的维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金:
        (一)同一物业管理区域内全体业主受益;
        (二)单项维修和更新、改造项目费用在十万元以下。
        属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目,使用维修资金时,不需要业主再次表决。
        一次性表决方式使用维修资金的期限不得超过三年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的百分之五。
        第十九条  [禁止列支费用]维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。下列费用不得从维修资金中列支:
       (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
       (二)根据物业服务合同的约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;
       (三)依法应当由相关单位承担的供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
        (四)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
        第二十条  [第三方监督服务]维修资金使用人可以委托专业机构提供工程造价审核、工程监理等服务,费用从维修资金中列支。
        第二十一条  [监督检查]市、区住房城乡建设行政主管部门应当建立监督检查制度,对维修资金管理使用情况进行检查,发现违反法律、法规和规章规定的行为,应当及时指出,并责令限期改正。
        第二十二条  [法律责任]违反本办法规定的,由住房城乡建设行政主管部门和有关行政管理部门依照相关法律、法规、规章的规定予以处罚。
        第二十三条  [用语含义]本办法中下列用语的含义:
        住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。
共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
        共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控设备、单元防盗门、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
        第二十四条  [统一管理]已按其他有关政策规定交纳的维修资金,应当统一交存至专户管理银行,其管理与使用依照本办法的有关规定执行。
        第二十五条  [参照执行]呼兰区、阿城区、双城区及县(市)维修资金的交存、使用和管理,参照本办法执行。
        第二十六条  [施行日期]本办法自  年 月 日起施行。2006年1月20日哈尔滨市人民政府令第138号公布,根据2008年10月20日哈尔滨市人民政府令第192号修正的《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》同时废止。

(来源:哈尔滨市司法局)
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